Smart Building : une révolution dans la maintenance des bâtiments ?

Le smart building est un bâtiment d’un genre nouveau que l’on retrouve principalement dans le milieu tertiaire. Le principe ? Offrir aux employés des bâtiments de plus en plus intelligents, équipés des meilleures technologies numériques. Le but ? Grâce à des capteurs et à l’innovation permise par l’IoT et la domotique, l’espace est pensé en fonction des utilisateurs. Ainsi, l’automatisation de la gestion énergétique ou de la gestion technique permet de faciliter la vie quotidienne dans les locaux. Éclairage, climatisation, système de réservation de salle, suivi des consommations… De nouveaux services innovants s’intègrent dans l’espace. Pour le plus grand bonheur des collaborateurs ! 

Il existe également des bâtiments intelligents résidentiels qui s’inscrivent parfaitement dans une démarche de smart city ou ville intelligente. Demain, tous interconnectés ? C’est fort possible. 

Comment fonctionne le Smart Building ?

Un smart building est interconnecté avec les logiciels de l’entreprise d’une part, et les outils de reporting du bâtiment, de l’autre. À l’heure actuelle, il est possible d’opérer cette intégration de 3 manières différentes : 

• Via l’IoT (Internet of Things) → Autrement dit, via l’interconnexion possible entre Internet et les objets connectés insérés dans les lieux.
• Via la Gestion Technique du Bâtiment (GTB) → En passant par le système informatique général installé dans les grands bâtiments. Ce système joue alors un rôle de supervision sur l’ensemble des équipements.
• Via l’IoT et la GTB → Pourquoi se contenter d’un système d’interconnexion quand on peut en combiner deux ? Cela demande une organisation minutieuse, mais les résultats sont là.

Dans les trois cas énoncés, l’objectif reste le même : parvenir à récolter des données anonymes et sécurisées vers un Cloud avant de les répartir dans les applications métiers. Ces données ont l’avantage de pouvoir être analysées afin d’améliorer les résultats : efficacité énergétique des bâtiments, connectivité générale, optimisation des services, etc.  

Désormais, il est possible de prévenir les risques d’inondations ou les dégâts autrefois imprévisibles grâce à cette supervision des données. Un vrai plus qui contribue à faciliter la maintenance des bâtiments et à anticiper les risques 

Quels sont les atouts du smart building ?

Certains s’imaginent que le smart building n’est qu’une fantaisie moderne et architecturale : il n’en est rien. 

L’émergence de ces nouveaux bâtiments permettent de :  

• Répondre enjeux environnementaux majeurs : Le décret tertiaire prévoit d’améliorer de minimum 40% la performance énergétique des bâtiments tertiaires en 2030. Pour y répondre, les bâtiments intelligents sont une solution adaptée. Supervision de la gestion énergétique dans les locaux, mutualisation des espaces… Les moyens sont mis en place pour répondre efficacement aux enjeux d’aujourd’hui et de demain.
• Améliorer le confort des occupants, ce qui est déjà une véritable réussite en soi.
• Faciliter considérablement les questions de maintenance du bâtiment. Dans sa phase post-construction, la maintenance du bâtiment représente la majeure partie des coûts. Il est alors facile d’avoir une vision d’ensemble et de suivre l’état des équipements techniques.
• Répondre à de nouveaux besoins, notamment en matière de qualité de vie au travail. On ne travaille plus aujourd’hui dans les locaux de la même manière qu’il y a 10 ou 20 ans ! La montée en flèche du télétravail encourage les entreprises à sauter le pas et à aménager des espaces connectés et confortables pour les collaborateurs.

De la maintenance corrective ou préventive à la maintenance prédictive 

Encore aujourd’hui, la maintenance des bâtiments s’opère majoritairement de deux façons : 

• La maintenance corrective : Des experts interviennent lorsqu’un équipement est défaillant, à réparer ou à remplacer.
• La maintenance préventive : Des professionnels viennent s’assurer de l’état de l’équipement de manière régulière (visites trimestrielles, annuelles…).

C’est principalement grâce à la maintenance préventive qu’il est possible d’anticiper les problèmes de panne ou de dysfonctionnement. Toutefois, cela représente un coût et n’est pas toujours optimal. 

Le smart building permet la mise en place d’une maintenance prédictive. Autrement dit, grâce à l’analyse des données fournies par les équipements techniques installés dans le bâtiment, il devient entièrement possible d’anticiper les pannes et les défaillances. Il faut, bien évidemment, mettre en place un système de reporting des données, collectées grâce à différents capteurs interconnectés. 

Mais comment fonctionne, dans les faits, la maintenance prédictive ? 

• Les équipements fournissent des informations basées sur des critères objectifs de “bon fonctionnement”. Par exemple, on estime en amont la consommation idéale d’eau, de chauffage, de lumière. Selon les mesures récoltées, l’ajustement est possible pour une meilleure efficacité énergétique.
• Ces différents services connectés permettent également de constituer un historique des pannes et des dysfonctionnements. On s’appuie alors sur cet historique pour estimer les niveaux de risques et cibler les équipements techniques à surveiller.
• Une fois les différents seuils de risques ou de dérives définis, les équipes de maintenance peuvent travailler dans les meilleures conditions.

La mise en place de la maintenance prédictive permet aux professionnels d**’optimiser** leur travail. Si défaillance il y a, ils sont immédiatement alertés du problème, mettent le bon protocole en place et apportent les pièces de rechange ainsi que le matériel adéquat. 

Vers une mutation des métiers de la maintenance des bâtiments ? 

Le smart building est une petite révolution dans l’univers architectural et technologique, à la fois pour les occupants et pour les constructeurs. Pour les professionnels de la maintenance, les bâtiments connectés représentent bien des avantages… À condition de s’y préparer. 

Les professionnels de la maintenance du bâtiment sont habitués aux méthodes de maintenance classiques. Les appels en urgence, la recherche de pièces adéquates pour une intervention spécifique, les contrôles annuels… Avec le smart building, toutes ces démarches ont considérablement changées. 

C’est pourquoi les professionnels doivent être formés à ces nouveaux usages ! Formation sur le fonctionnement des systèmes de monitoring, sur le reporting et l’analyse des données… Tout doit être conçu pour faciliter le travail du personnel chargé de la maintenance. Le risque ? Passer trop rapidement sur cette phase de formation et rendre toutes les démarches contre-productives. Si un agent de maintenance passe plus de temps à comprendre l’application de reporting des données qu’à réaliser la prestation attendue, cela est embêtant. Il faut donc tout miser sur l’intuitivité, l’ergonomie et la facilité des outils intégrés au bâtiment intelligent. 

Cette évolution ne pourra d’ailleurs se faire sans une mutation au niveau de la formation. Les nouveaux métiers de la maintenance des bâtiments devront prendre en compte les enjeux d’aujourd’hui et de demain. Le smart building est en passe de devenir la norme, que ce soit pour des questions économiques ou écologiques. Dans un monde toujours plus connecté, l’émergence de ce type de bâtiment n’est qu’une question de temps.  

Mais à l'avenir, comment se conçoit-il ? Il est fort possible que, d’ici à quelques années, le smart building soit lié à l’activité de GMAO (Gestion Maintenance Assistée Ordinateur). Pour aller plus loin dans l’amélioration de la maintenance des bâtiments, la Smart GMAO est parfaitement adéquate. Ainsi, il deviendra facile de gérer la maintenance des bâtiments, d’améliorer le confort des occupants et d’optimiser la durée de vie des équipements. C’est tout un protocole qui est simplifié ! 

L’autre outil très intéressant pour la conception, la construction et la maintenance des bâtiments est la maquette numérique BIM. Cette maquette en 3D permet d’avoir une vision détaillée de l’intégration de la digitalisation dans le bâtiment. De la phase de construction à la surveillance de l’utilisation des ressources, la maquette numérique BIM est un précieux allié pour le développement des smart building. 

Plus écologique, mieux adapté, et conçu de manière à optimiser les usages des occupants, le smart building a un avenir tout tracé devant lui ! Quant à la maintenance des bâtiments, simplifiée et optimisée, elle devient 100% prédictive. Résultat ? Un gain de temps précieux et une meilleure productivité des agents. Et cela ne cesse de s’améliorer avec l’intégration progressive des bâtiments connectés aux outils de maintenance tels que la maquette numérique BIM ou le smart GMAO.